住宅ローン借り換えの注意点は?

住宅ローンの借り換えは、返済負担が軽くなったり、保険の補償が充実したりとメリットの多いものですが、取り組む際にはいくつかの注意点があります。ここでは、住宅ローン借り換えの注意点について解説します。

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住宅ローン借り換えの注意点は?

住宅ローン借り換えの注意点は以下の4つです。

①諸費用がかかる

②金利だけでなく団信も比較する

③延滞に注意

④今後の銀行取引は?

順番にみていきます。

①諸費用がかかる

住宅ローン借り換えには諸費用がかかります。

借り換えによって、いくら金利が低くなったといっても、諸費用分が吸収できないのであれば借り換える意味がありません。

具体的な諸費用は以下のとおりです。

事務手数料

銀行が受け取る手数料。数万円の場合または借入金額の1%~2%など。ゼロのところもあり、銀行によって違う。

保証料

保証会社に支払う保証料。借入人が返済できなくなったときに、銀行が保証会社から回収するための保険のこと。

一括前払いと金利に上乗せするパターンあり。ネットバンクなど保証料ゼロのところもある。

繰上返済手数料

現在の住宅ローンを一括返済する際の手数料。数千円~数万円。

印紙税

契約書に必要な印紙税。契約金額1000万円超5000万円以下で印紙税2万円など。

抵当権設定・抹消費用

土地建物に抵当権を設定する費用。また当初借入した際に設定してある抵当権を繰上返済後に抹消する費用。基本的に司法書士にお願いする。

借り換えには、上記の諸費用がかかりますが、銀行によって金額が違いますので、借り換えシミュレーションなどをよくみて、お得なところで取り組むべきです。

なお、諸費用で節約できる点があるとすれば、抵当権設定・抹消費用でしょう。司法書士にお願いすることが多いので、知り合いの司法書士などがいれば、多少安くしてくれる可能性があります。

②金利だけでなく団信も比較する

住宅ローン借り換えで金利が低くなることに注目することは当然ですが、よく注意するべきなのは保険の内容です。団信つまり団体信用生命保険も内容をよく理解する必要があります。

団信とは、ローン契約者が死亡・高度障害状態になった場合、保険会社から銀行に保険金が支払われ、住宅ローン残高がゼロになるというものです。

借り換えをするさいにも団信の審査があります。健康状態が悪いと団信否決になることもあります。否決になれば借り換えは実行できません。

最近は、死亡・高度障害のほかに『がん、心筋梗塞、脳卒中』を含んだ3大疾病保証が付いたものや、介護・病気入院のさいに返済を支援するものまで、さまざまな種類があります。

充実した特約をつけるのに金利に保険料を上乗せされることもあります。

銀行によって、保険の内容が異なりますので、借り換えをする際は、保険の内容をよく理解して比較する必要があります。

たとえば、金利が低いという理由だけで、借り換えをしたあとに、大きな病気にかかった場合を想定します。

前の銀行なら保険金が下りたのに、借り換え後の保険では対応できないとなれば、必ず後悔するでしょう。

借り換えを検討するさいには、保険も比較するということはとても大切なことです。

③延滞に注意

住宅ローン借り換えには、もちろん審査があります。

そのさいに、これまでの通帳のコピーが半年~1年分必要になります。

過去の返済実績をみられるのです。

銀行の審査では、計画どおりしっかり返済しているか、延滞していないかをチェックします。

また、クレジットカードの決済状況をみることもあります。

たとえば、毎月10日引き落としのカード決済が月によっては、13日になったり、15日になったりしていれば、かなり印象が悪くなります。10日が休日の場合は翌営業日で問題ありませんが。

これが1日でも遅れていれば印象は悪いです。たとえ、ほかにお金があって入金するのを忘れていただけであっても厳しいです。

銀行からみれば、お金にルーズで約束が守れないひとなのかな?となってしまいます。

今後、借り換えを検討されるかたは、現在のお金の返済・決済状況にも注意しましょう。

④今後の銀行取引は?

A銀行からB銀行に借り換えるとします。

このとき、A銀行としては、自身の収益源である住宅ローンをとられることになるので、支店内は結構ショックを受けます。

事前にわかれば、何とか守ろうとします。つまり、金利を引き下げて、ほかの銀行に変わるのをやめて下さいと提案してくることもあります。

銀行では融資残高は通常の会社の売上のようなものなので、毎月の融資残高の推移には支店長も目を光らせています。

月末に一括返済となれば、融資担当は怒られるかもしれません。

営業からは『何とか来月にまわしてほしい』とか、3月・9月の期末であれば『何とか来期にまわせないか』となります。

規模が大きな支店であれば大したことではないかもしれませんが、中小規模の支店であれば、必ず守ろうとするでしょう。何とか思いとどまるように説得されます。

事前に借り換えのことをA銀行に相談にいったら、必ず説得されるでしょう。

こうなることをB銀行の担当は知っているので、場合によっては、月末の融資実行までA銀行に借り換えのことは内緒にしてくださいといわれたりします。

この事例は実際に過去にありました。

融資実行日に、A銀行に多額の資金が振り込まれ、顧客がA銀行に来店します。

そこで、『今日、住宅ローンを一括返済します。』といいます。

A銀行は『えっ!今日ですか?』となりますが、無理に止めることはできません。

忙しい月末事務のなか、急いで返済手続きをします。

契約書は後日返却するという流れになります。

B銀行は月末に融資実行し、土地建物に抵当権を設定、後日、A銀行の抵当権を抹消します。

A銀行の抵当権は残高がゼロになっているので簡単にはずすことができます。

住宅ローンの借り換えは銀行内では、このような物語が実際にあったりします。

月末なので来月も頑張ろうと、夜飲みにいこうという雰囲気のなか、急な一括返済がきて、

支店の空気が一気にピリピリモードにかわる。営業は凍り付く。支店長は機嫌悪い。

でもやっぱり飲みにいく・・・みたいな感じです。

ということで、もし今の銀行と住宅ローン以外でも、いろいろお世話になっているとか、今後も長く付き合っていくという銀行であれば、このあたりも少し考えてもいいかもしれません。

たとえば、事前に相談にいくとか、借り換えの時期をすこし柔軟にするとかですね。

まとめ

住宅ローン借り換えの注意点について解説しました。

借り換えはメリットの多いものなので、取り組む価値はあると思います。

ただ、金利だけに注目するのではなく、さまざまな角度から、検討する必要があります。

借り換えは、急いでするものではないので、焦らずにじっくり取り組むことが大切です。

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