住宅ローン借り換えのメリット・デメリット!

住宅ローン利用者は必見です。住宅ローン借り換えのメリット・デメリット・裏ワザを紹介します。

これを読めば、返済額軽減により生活費に余裕ができます。

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住宅ローンの借り換えとは?

現在借りている銀行から、他の銀行へ乗り換えることです。

今の金利より低い金利であれば、支払う利息が少なくなるので、とてもお得な方法です。

借り換えのメリット

大きなメリットは、金利低下による返済額軽減です。

毎月の返済額が減ることで、生活費も増えて生活に余裕が出てきます。

また、返済額をそのままにして、返済期限を前倒しにすることも可能です。

残り15年を借り換えによって、13年や10年に短縮できることもあります。

さらに、毎月返済とボーナス返済の割合を変更することもできますし、借り換えの際に余裕資金で一部繰上返済し、残高を減らすこともできます。

金利についても、変動金利、固定金利、段階金利などお好みの金利設定に変更することができます。

また、通常住宅ローンに付いている団信についても、新しい補償内容のものに切り替えることができます。

団信とは、借りたひとが死亡する、または高度障害になったら、住宅ローン残高がゼロになるという保険です。

この保険が最近の保険では、死亡・高度障害以外にもガンなどでも適用できる商品も出ており、以前よりは充実した内容となっています。(ただし銀行によって内容は違います)

このように、住宅ローンの借り換えは、返済額を減らしたい、なるべく早く返したい、保険の補償内容を充実させたいなどの方にとって、とてもお得な手段なのです。

借り換えのデメリット

デメリットは借り換えには、諸費用がかかることです。

諸費用は以下のようなものであり、総額で数十万円はかかります。

  • 現在ローンの全額繰上返済手数料
    (これにより一括で支払った保証料が一部返戻されます。)
  • 土地建物に設定してある抵当権の抹消費用
  • 新しいローンの保証料
  • 新しいローンの事務手数料
  • 土地建物の抵当権設定費用
  • 契約書の印紙税

これらの諸費用は、新しい住宅ローンに組み入れることができますので、手元に資金を用意する必要はありません。もちろん、手元資金で支払っても構いません。

住宅ローンの借り換えを検討する際には、この諸費用を含めても借入の総返済額が、いまより減るかがポイントになります。

また、新しい住宅ローンを取り組む条件として、給与振込口座を新しい銀行に変更することが必要な場合もあります。

さらに、手続きには多くの書類を提出したり、申込や契約でもたくさんの書類を記入する必要があります。

借り換えの手順は?

まず、借り換えをすると得をするか、意味がないかをシミュレーションする必要があります。

よく借り換えの目安として、金利差0.5%、期間残り10年などといわれますが、内容や条件はひとそれぞれ違いますので、借り換えする銀行に相談にいってシミュレーションをつくってもらいましょう。

銀行にとって、住宅ローンの獲得は普通の会社の売上のようなものなので、喜んでつくってくれるでしょう。

とくに属性がいい優良な顧客であれば、銀行のほうから、ぜひ借りて下さいというスタンスでセールスされます。

シミュレーションでは、必要な諸費用も計算されます。諸費用を考慮してもメリットがあるかないかを説明してくれます。

手続きについてもシミュレーションを見ながら説明してくれますので安心です。

シミュレーション作成は無料なので、ネット銀行も含めていくつかの銀行で作成してもいいかもしれません。

また、シミュレーションの作成をネット上で簡単に無料で申請することもできますので、興味のあるかたは利用してみるといいと思います。

銀行によって金利や保険の内容が違いますので、一番条件のいいところで取り組みましょう。

番外編

最後にそもそも借り換えしないという方法を紹介します。

銀行にとって、住宅ローン利用者は、毎年利息を支払ってれる優良な顧客です。

つまり、借り換えでほかの銀行にとられたくないと考えています。

逆にほかの銀行からの借り換えを積極的に営業で推進しています。

このことから、自分の顧客には金利を引き下げてでも守ろうとします。

そこで、あまりいい方法ではありませんが、ほかの銀行でシミュレーションを作成してもらい、いまの銀行に『この銀行から借り換えのアプローチを受けていますが、金利を引き下げてもらえませんか?』と相談すると実際に下げてくれる可能性があります。

もし無理であれば、借り換えを実行すればいいだけです。

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